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16/11/2016

Tasación del suelo urbanizable

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TASACIÓN DEL SUELO

Por lo general, si hablamos de un suelo urbanizable o suelo urbano, en el truco de valoración, se utilizan dos elementos para la tasación del suelo, suelen ser esos elementos el método de comparación y el método residual. Ambos utilizados también como técnicas para medir y realizar tasaciones de viviendas.

El método de comparación, se refiere al estudio de transacciones (opcionalmente, ofertas) sobre suelos comparables en la zona. De la misma manera, la tradicional turbiedad del mercado inmobiliario, especialmente es lo relativo al suelo y resulta un poco difícil  recoger una muestra detallada de elementos para que se pueda llegar a una conclusión. Además, debe tenerse muy presente, que la idea de que las muestras sean semejantes  exige que las medios del planeamiento urbanístico sean igual para los testigos a convenir.

Por otro lado, estas situaciones restringen el dominio del método de comparación, en la práctica, a casos determinados, como puede ser las parcelas para viviendas unifamiliares en polígonos industriales o en evolución de importantes. Del mismo modo, suele ser  normal en las primeras fases de su crecimiento, cuando la demanda de oferta es alta en afinidad al número de parcelas del grupo.

Sin embargo, la diferencia del método de comparación, que se realiza  sobre suelos disponibles, el método residual parte de conceptos relativos a suelos ya realizados. Es decir, partiendo del precio conocido de un producto inmobiliario consumando. Básicamente, se trata de descubrir el  límite de beneficio más gastos precisos y los precios para cerrar la promoción inmobiliaria, con el objetivo de recoger el valor del suelo. Del mismo modo, el método residual  se basa en:

  • Primero, en el estudio de mercado del resultado inmobiliario concluido considerado mayor y mejor uso el suelo valorado.
  •  Segundo,  Estimar los gastos y precios asociados a la promoción del resultado,  como los beneficios del promotor.
  • Tercero, alcanzar el valor del suelo como diferencia entre el precio del producto menos los gastos, precios y beneficios del promotor.

Además, el artículo 34 La Orden ECO /805/2003 el método residual se medirá siguiendo uno de los procedimientos a continuación:

  • Primer, procedimiento de análisis de inversiones con los valores deseados, se le nombra como “Procedimiento de cálculo dinámico”.

También, el método residual puede aplicarse en el procedimiento dinámico a los posteriores inmuebles:

  • Primero, a los Terrenos urbanizables o en zona urbanística ( deben ubicarse en esa establecida zona)
  • Segundo, Edificios en construcción o rehabilitación e incluso en el caso de que las obras estén detenidas.
  • Tercero, el método residual sólo se podrá  imponer mediante el procedimiento estático, a los inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar o iniciar su proceso en la edificación en su debido plazo plasmado en el contrato, así como a los solares construidos.
  • Cuarto, Mediante este método se deduce el posible  valor técnico que se podrá o puede denominarse valor residual.

Por lo tanto, el método se basa en la atención del valor de suelo, prácticamente como uno de los elementos que colaboran a la elaboración del valor en venta del producto inmobiliario determinado. Seguidamente, el promotor de un edificio de vivienda en general (el  fin es comercializar los diferentes factores que lo agrupan, es decir, los locales comerciales, plazas de aparcamiento, viviendas, etc.) debe obtener como primer lugar el suelo. Del mismo modo, si el suelo ya se encuentra urbanizado, pues, construirá sobre él el edificio en aspecto, el siguiente factor a tener muy en cuenta es la formación del valor de venta nombrado como el “coste de la construcción”, se usa aplica esa nombre exclusivamente cuando  la edificación ya ha sido concluida.

16/11/2016 11:33 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.

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16/11/2016 11:02 Enlace permanente. No hay comentarios. Comentar.

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